• Forside
  • /
  • Grundværdi lejligheder

Grundværdi lejligheder

Mange boligejere venter for tiden på de nye ejendomsvurderinger fra det nye ejendomvurderingsystem, som efter planen skulle have været frigivet allerede her i 2019. Med dem så ville det være muligt at få en bedre idé om hvad boligskatten konkret ville blive i når de nye boligskat regler træder i kraft i 2021. Desværre blev disse vurderinger udskudt, så boligejere først kommer til at modtage dem i 2020. Og det er særligt skidt for ejere og købere af lejligheder, hvor grundværdien forventes at stige markant.

I denne artikel vil du kunne få vores bud og tommelfingerregler på hvordan du finder frem til grundværdien (og dermed beskatningen) på din nuværende eller nye lejlighed.


grundværdi lejligheder


Efterlader boligejere og købere i uvished

Det er skidt for både boligejere og potentielle købere på boligmarkedet at man ikke kender de nye vurderinger endnu. Det betyder nemlig at en køber f.eks. ikke har nogen vished om hvor store boligskatterne vil blive for den pågældende lejlighed eller hus i fremtiden. Det samme gælder for boligejere, som dog har en vis tryghed i form af en skatterabat, som sørger for at boligskatten ikke stiger markant, så længe at man ejer samme bolig.

Dog følger denne skatterabat på ejendomsskatten ikke med ved salg af boligen, hvorfor det med stor sandsynlighed vil betyde at værdien af boligen også vil falde når boligen skal sælges engang i fremtiden.



Har du brug for hjælp til prisforhandling, skøde og købsaftale, så få hjælp af vores tilknyttede partner Din-Bolighandel.

Læs mere her

Ejendomsværdien er nem at vurdere

Vurderingsstyrelsen og skatteministeriet har meldt ud at de nye ejendomsvurderinger vil ramme meget bedre og mere præcist end tidligere. Altså kan man med nogenlunde ro i maven forvente, at den fremtidige offentlige ejendomsværdi vil svare nogenlunde til hvad et hus er værd på markedet i dag. Så hvis du skal lave et konkret gæt her, så tag et kig på tilsvarende huse til salg i nabolaget og vurdér hvad din bolig vil kunne sælges til i det marked.


Grundværdien er sværre at vurdere

Grundværdien er straks en del sværere at vurdere for en boligejer. For huse er det nok det mindst svære, da man ofte kan se enten en grund eller et hus til nedrivning til salg i nabolaget. Her vil man så kunne holde prisen for denne op i mod sin egen grund og dermed vurdere hvad ens egen grund kunne være værd.


Fremtidig grundværdi for lejligheder

For lejligheder er det straks sværere. Vi har fået at vide at grundværdierne for lejligheder historisk har været alt for undervurderede og særligt i byområdet, hvor deres ejendomsværdier ligeledes har været for lavt prissat. Grundværdierne dog ekstra lavt prissat. Men hvad er en grundværdi for en lejlighed egentlig værd?

Vi har dog lidt pejlemærker, at gå efter, hvis man kigger piecen "Nye og mere retvisende ejendomsvurdering" fra skatteministeriet igennem. Her fremgår det f.eks. at de nuværende grundværdier for lejligheder i København vil stige med ca. 400% set i forhold til nuværende vurderinger og ca. 330% på landsplan. I et eksempel fremgår det at en lejlighed i København vil stige fra 3 mio. kr. i ejendomsvurdering til 4,5 mio kr. (stigning på 50%). Heraf vil grundværdien stige fra 410.000 kr. til 2 mio. kr., hvilket vil sige en femdobling (stigning på 400%).

En lejlighed i Aalborg vil ligeledes stige med 50% i samlet vurdering, men grundværdien vil kun stige med 155%, hvilket er markant mindre end i kbh.


Indtil vi ved mere om de nye grundværdi på lejligheder, så kan vi kun gætte på hvad de kommer til at blive fastsat til ud fra ovenstående viden. Nogle boligejere vil måske modtage en prøve vurdering i 2019, men det er ikke sikkert at ejere af lejligheder vil modtage dette og så står vi stadig på usikker grund ift. hvad vi skal forvente.

Ud fra ovenstående viden, så vil et bud på hvad en kommende grundværdi for en lejlighed i København kunne være enten (gennemsnitlig betragtning):


  • En femdobling af nuværende offentlige grundværdi
  • Eller ca. 40-50% af hvad lejligheden er værd på boligmarkedet

I Aalborg vil et bud være enten:

  • 2,5 gange den nuværende offentlige grundværdi
  • Eller ca. 20-25% af hvad lejligheden er værd på boligmarkedet

For ejere af lejligheder andre stedet i landet, så må man ud fra ovenstående selv vurdere hvor man ligger. Vær opmærksom på at ovenstående blot er gæt på hvad grundværdierne kan stige til og at vi må afvente at se vurderingerne fra vurderingsstyrelsen i 2020 før at vi reelt bliver klogere på hvad de fremtidige vurderinger og boligskatter vil blive. Indtil da gætter vi ret meget i blinde.



OBS OBS: Det er vigtigt at pointere at jo bedre belliggenhed lejligheden har, jo højere faktor, da grunden selvsagt bliver mere værd her i forhold til den samlede ejendomsværdi. Så faktor 5 for København er blot en gennemsnits faktor. Hvis du har en lejlighed ud til vandet, så vil grundværdien sikkert være mere værd i forhold til ejendomsværdien, hvis man ser bort fra evt. bedre og dyrere byggematerialer.


Nu kan du beregne din forventede fremtidige boligskat

Når du har din forventede grundværdi på lejligheden, så kan du nemt via vores boligskat beregner finde frem til din fremtidige boligskat efter 2021. Det er vigtigt hvis du enten skal købe eller sælge lejlighed indenfor de næste par år.




Prøv vores boligskat beregner


boligskat beregner


Har du en ejerlejlighed i dag eller påtænker du at købe ejerlejlighed, så find her ud af hvor meget boligskatterne forventes at stige.

Læs mere her


Beregninger foretaget på bolig.guide og beslutninger foretaget på baggrund af informationer på sitet er på brugerens eget ansvar og der tages forbehold for eventuelle beregningsfejl. Bolig.guide kan ikke stilles ansvarlig for eventuelle tab eller andre forhold heraf. Vi anbefaler at søge professionel rådgivning.

Læs mere her