• Forside
  • /
  • Boligskat på lejligheder

Ny boligskat på lejligheder

Ejere og købere af lejligheder står i uvished om den fremtidige boligskat

Men de kan faktisk godt selv komme med en fornuftigt bud og komme videre.


boligskat lejligheder


Faren ligger i grundværdierne

Den helt farlige bombe i boligskatten fra 2021 er hvor hårdt at lejlighedsejere kommer til at blive beskattet, hvor grundværdierne på lejligheder i København forventes at stige i snit med ca. 400%. Argumentet er vel fair nok: En lejlighedsejer med en bolig til 4 millioner, skal beskattes på nogenlunde lige fod med en husejer med et hus til 4 millioner. Det har været skævt fordelt tidligere, til lejlighedsejernes fordel.

Det kan udløse en stor stigning i boligskatten og dermed en sandsynligt fald i værdien af lejligheden. Ejeren kompenseres dog med en tilsvarende skatterabat, hvis lejligheden er købt før 2021. Det ændrer bare ikke ved at næste gang at lejligheden skal sælges, så falder hammeren og så skal den nye dyre boligskat betales.

Så hvis man skal købe en lejlighed frem til 2021, så gør man klogt i at forhandle en god pris, også selv man bliver kompenseret med en skatterabat. Det gælder særligt, hvis man ikke påtænker at blive boende i så lang tid og dermed nyde rabatten i en længere årrække. Den næste ejer forventer at blive kompenseret for de højere boligskatter og så får du ikke lige så meget for lejligheden.


Regeringen har besluttet at udskyde implementeringen af de nye boligskatter til 2024.

Læs mere her

Vi kender ikke den offentlige vurdering

Vi kender de nye skatteregler (vi har estimater på satserne), men vi kender endnu ikke beregningsgrundlaget, nemlig værdien af boligen og grunden, som skal bruges til at beregne henholdsvis ejendomsværdiskatten og grundskylden.

Derfor står vi nu og tripper efter at vurderingsstyrelsen kommer ud med deres nye vurderinger. Problemet er bare at de først kommer i 2020 og så er vi ret tæt på deadline ift. at lejligheden skal være købt før 2021 for, at den nye ejer kan få skatterabatten med.

Men man kan faktisk godt selv forsøge at danne sig et billede af hvad vurderingerne bliver og dermed den fremtidige skat. Om ikke andet, så for at undgå en grim overraskelse eller blot få sikkerhed om størrelsen.


Grundværdien er den svære del af ligningen

Det er nemt nok at gætte på hvad selve ejendomsværdiskatten på lejligheden bliver, da lejlighedens ejendomsvurdering sandsynlig vil ligge omkring boligens salgspris eller tilsvarende i området. Herefter er det blot at gange de nye skattesatser på.

Grundværdien, og dermed grundskylden, er derimod meget svær at forudsige. For hvad er en byggegrund til lejligheder værd i de store byer og hvordan fordeles den ud på lejlighederne? Det ved os almindelige mennesker simpelthen ikke. Så hvad gør man så?

Løsningen ligger lige for. Hvis man kigger i notatet "Nye og mere retvisende ejendomsvurdering" fra skatteministeriet, så kommer der nemlig nogle gode pejlemærker.


Sådan kommer du med et godt bud på grundværdien af lejligheden

I et eksempel i notatet fremgår det at en lejlighed i København vil stige fra 3 mio. kr. i ejendomsvurdering til 4,5 mio kr. (stigning på 50%). Heraf vil grundværdien stige fra 410.000 kr. til 2 mio. kr., hvilket vil sige en femdobling (stigning på 400%). Helt overordnet vil det sige, at grundværdien vil udgøre ca. 40-50% af hvad lejligheden er værd.

En lejlighed i Aalborg vil ligeledes stige med 50% i samlet vurdering, men grundværdien vil kun stige med 155%, hvilket er markant mindre end i kbh. Her udgør grundværdien kun ca. 20-25% af hvad lejligheden er værd.


grundværdi lejligheder eksempler

Bor du ud til vandet i København eller på en af de dyre adresser i centrum, så skal du nok regne med at grundværdien kan komme endnu længere op ift. boligens samlede værdi, måske 60-80% (det er rent gætværk, men vil være logisk), da beliggenheden trækker op på grundværdien. Bor du på en mindre attraktiv adresse i København, så kan du være heldig at grundværdien ikke stiger så meget.

Har du lejlighed andre steder i landet, så vurdér selv om beliggenheden er mere attraktiv end i f.eks. Aalborg/København og træk op eller ned i satsen.

Det er altså lejligheder på de gode beliggenheder, og særligt i København, som godt kan gå hen og få en slem overraskelse, når de nye vurderinger pibler frem i løbet af 2020.


Nu kan du beregne din fremtidige boligskat

Når du har en god idé om hvad din fremtidige ejendomsværdi og grundværdi vil blive, så kan du også regne din fremtidige boligskat ud. For at den kan regnes korrekt ud, så skal du dog også lige kende det nuværende beregningsgrundlag (ejendomsværdi og grundværdi) for at man kan regne en evt. skatterabat ud. Det gøres dog let via et opslag på adressen på SKAT her: http://www.vurdering.skat.dk/Ejendomsvurdering

Nu har du alle informationer klar og kan indtaste dem i boligskat beregneren her på hjemmesiden. (husk at vælge den rigtige kommune)


Regeringen har besluttet at udskyde implementeringen af de nye boligskatter til 2024.

Læs mere her

Beregningseksempel

Vi laver nu et regneeksempel på en lejlighed til salg på Islands Bygge. Den er til salg for 6 mio. kr., som vi vurderer er den reelle værdi af boligen. Beliggenheden er rimelig god i København, så lad os vurdere grundværdien til at være 60% af lejlighedens samlede værdi, altså 3,6 mio. kr. Nuværende beskatningsgrundlag til ejendomsværdiskat er 2,4 mio. kr. og grundværdien til beregning af grundskyld er 0,7 mio. kr.

Det indtaster vi nu i bolig skat beregneren:


boligskat beregning

Af resultatet fremgår det, at du i 2021 kommer til at betale 51.249 kr. i samlede boligskatter. Det er det samme, som hvis de gamle regler var gældende her. I dag betales 47.800 kr. i samlede boligskatter.

Dog er det også angivet, at der i din fremtidige boligskat også er inkluderet en skatterabat på 13.972 kr. årligt, hvis du har købt lejligheden før 2021. Over 30 år svarer det til 419.160 kr., hvilket i nutidsværdi vil være ca. 300.000 kr.


boligskat 2021

Hvis lejligheden først sælges efter 2021, så kommer den nye ejer altså til at betale dette ekstra i skat i forhold til hvis de gamle regler stadig var gældende. Og det er dette, som din lejlighed potentielt kan falde i værdi efter 2021, hvis man isoleret kigger på boligskatterne.

Ved et salg før 2021, så kan køber og sælger altså vurdere om de skal dele de 300.000 kr. i porten, så sælger kan give et nedslag på 150.000 kr. for at komme videre før 2021 og køber kan få tilgodeset noget af det tab, som han/hun får når lejligheden skal sælges næste gang.

Nutidsværdien finder du her i blandt resultaterne:

boligskat nutdsiværdi



Da vi endnu ikke kender de præcise vurderinger fra vurderingsstyrelsen, så er ovenstående metode et godt alternativ og en metode til at imødekomme usikkerheden fra de manglende vurderinger. Brug dog altid din sunde fornuft og forhold dig til tallene, regn selv på det og vurdér om det er realistiske scenarier. Du kan også bare vente til de rigtige vurderinger kommer…. i 2020.


Prøv vores boligskat beregner

Du kan benytte vores boligskat beregnet via linket her: Boligskat beregner



Prøv vores boligskat beregner


boligskat beregner

Har du en ejerlejlighed i dag eller påtænker du at købe ejerlejlighed, så find her ud af hvor meget boligskatterne forventes at stige.

Læs mere her


Beregninger foretaget på bolig.guide og beslutninger foretaget på baggrund af informationer på sitet er på brugerens eget ansvar og der tages forbehold for eventuelle beregningsfejl. Bolig.guide kan ikke stilles ansvarlig for eventuelle tab eller andre forhold heraf. Vi anbefaler at søge professionel rådgivning.

Læs mere her